Wer eine eigene Ordination gründet, beschäftigt sich zuerst mit Kassenstelle, Finanzierung und Personal. Die Räume kommen oft erst ganz am Schluss, dabei binden sie Sie für viele Jahre an einen Standort. Eine Fläche, die nicht barrierefrei ist, zu wenig Behandlungsräume hat oder im dritten Stock ohne Lift liegt, lässt sich nachträglich kaum oder nur teuer korrigieren.
Wir planen, bauen und vermieten als Bauträger im Großraum Innsbruck auch Flächen für Ordinationen. In diesem Beitrag fassen wir zusammen, worauf es bei den Räumen ankommt: Standort, Barrierefreiheit, Raumprogramm, Technik und Mietvertrag. Die medizinischen und kassenrechtlichen Fragen der Praxisgründung klären Sie mit der Ärztekammer für Tirol, hier geht es um das Gebäude.
Der Standort: Erreichbarkeit zählt mehr als die Adresse
Patientinnen und Patienten kommen krank, mit Kindern, mit Rollator oder direkt von der Arbeit. Für sie zählt vor allem, wie einfach die Ordination zu erreichen ist. Eine prestigeträchtige Adresse in der Altstadt nützt wenig, wenn der nächste Parkplatz zehn Minuten entfernt ist.
- Parkplätze in Sichtweite: eigene Stellplätze für Patienten oder zumindest für das Personal, damit die öffentlichen Plätze frei bleiben.
- Öffentlicher Verkehr: eine Bushaltestelle vor der Tür ist für ältere Patienten oft wichtiger als der Parkplatz.
- Sichtbarkeit: eine Fensterfront an einer frequentierten Straße ersetzt einen Teil der Werbung.
- Einzugsgebiet: Gerade im Bezirk Innsbruck-Land, etwa in Rum oder Hall, ist die Versorgungslage oft anders als im Stadtzentrum, bei guter Anbindung nach Innsbruck.
Barrierefreiheit: von Anfang an mitplanen
Eine Ordination ist eine Einrichtung für die Allgemeinheit. Die Vorgaben zur Barrierefreiheit gelten deshalb auch für Arztpraxen, sofern das zumutbar ist. Unabhängig von der Rechtslage verlieren Sie ohne barrierefreien Zugang einen Teil Ihrer Patienten, und das oft genau jene, die am häufigsten kommen.
Achten Sie bei der Besichtigung auf:
- stufenlosen Zugang oder einen Lift bzw. Treppenlift ins Obergeschoß,
- ausreichend breite Türen und Gänge für Rollstuhl und Kinderwagen,
- ein barrierefreies WC in der Ordination,
- schwellenlose Übergänge zwischen den Räumen.
Im Neubau lässt sich das von vornherein richtig lösen. Im Bestand ist die Nachrüstung eines Lifts häufig der Punkt, an dem eine sonst passende Fläche scheitert.
Das Raumprogramm: Welche Räume eine Ordination braucht
Wie viel Fläche Sie benötigen, hängt vom Fach, von der Zahl der Behandlungsräume und davon ab, ob Sie allein oder mit Kollegen arbeiten. Sinnvoller als eine Quadratmeterzahl ist deshalb die Frage, welche Räume Sie brauchen und wie Patienten sich darin bewegen. Als Beispiel das Raumprogramm unserer Ordinationsfläche in Rum:
| Raum | Fläche | Worauf es ankommt |
|---|---|---|
| Empfang / Wartebereich | 32,15 m² | direkt beim Eingang, Blick vom Empfang auf die Tür |
| Wartebereich | 17,10 m² | getrennt vom Empfang, damit Gespräche am Tresen nicht mitgehört werden |
| Behandlung 01 | 13,20 m² | Tageslicht, Wasseranschluss, Platz für Liege und Arbeitsplatz |
| Behandlung 02 | 13,30 m² | wie oben, schallgeschützt zum Wartebereich |
| Behandlung 03 | 19,65 m² | größerer Raum, z. B. für Untersuchungen mit Geräten |
| Labor | 8,90 m² | kurze Wege zu den Behandlungsräumen |
| WC, Nasszelle, Garderobe | 10,40 m² | Patienten-WC barrierefrei, Personalbereich getrennt |
| Summe Ordination | 114,70 m² | dazu Lager 52,15 m² im Untergeschoß |
Ein Punkt, der oft unterschätzt wird, ist das Lager. Akten, Verbrauchsmaterial und Geräte, die nicht täglich gebraucht werden, belegen sonst einen Behandlungsraum. Ein separates Lager im Keller ist günstiger als jeder Quadratmeter im Ordinationsbereich.
Technik, die man später schwer nachrüstet
Als Elektromeister sehe ich in Bestandsflächen immer wieder dasselbe Problem: Die Ordination wird eingerichtet, und erst dann zeigt sich, dass an den entscheidenden Stellen Strom, Daten oder Wasser fehlen. Jede Nachrüstung bedeutet Stemmarbeiten im laufenden Betrieb. Klären Sie deshalb vor der Unterschrift:
- Netzwerk in jedem Raum: Praxissoftware, E-Card-System, Drucker und Telefonie brauchen feste Datenleitungen, WLAN allein reicht in einer Ordination nicht.
- Glasfaseranschluss: für Befundübermittlung und Telemedizin.
- Stromkreise für Geräte: medizinische Geräte, Server und Kühlschränke sollten eigene Stromkreise haben.
- Wasseranschlüsse in den Behandlungsräumen und im Labor.
- Schallschutz: Gespräche im Behandlungsraum dürfen im Wartebereich nicht zu hören sein. Massive Ziegelwände sind hier deutlich besser als leichte Trennwände.
- Heizung und Beschattung: Fußbodenheizung ist in Räumen mit Liegen und Geräten angenehm, weil keine Heizkörper im Weg stehen; elektrische Rollläden erleichtern den Sichtschutz.
Neubau oder Bestandsfläche?
Beides kann die richtige Wahl sein. Die wichtigsten Unterschiede im Überblick:
| Neubau / Erstbezug | Bestandsfläche | |
|---|---|---|
| Barrierefreiheit | von Beginn an eingeplant | oft nur mit Umbau erreichbar |
| Technik | Netzwerk, Strom und Wasser nach aktuellem Stand | Nachrüstung häufig nötig |
| Energiekosten | niedrig durch Wärmepumpe und Dämmung | abhängig von Baujahr und Sanierungsstand |
| Umbauaufwand | gering, Raumaufteilung oft noch anpassbar | abhängig vom Zustand, Zeitrisiko vor der Eröffnung |
| Verfügbarkeit | an den Fertigstellungstermin gebunden | teilweise sofort |
| Lage | häufig am Stadtrand oder im Umland | auch in gewachsenen Zentren |
Mietvertrag: Diese Punkte vor der Unterschrift klären
- Verwendungszweck: Im Vertrag sollte ausdrücklich „Ordination“ stehen. Prüfen Sie außerdem, ob die Fläche baurechtlich als Ordination genutzt werden darf. Eine Wohnung in eine Ordination umzuwandeln, kann ein behördliches Verfahren erfordern.
- Laufzeit: Die Befristung sollte zu Ihrer Planung passen, etwa zur Dauer eines Kassenvertrags oder zu einer geplanten Übergabe an einen Nachfolger.
- Investitionen: Wer zahlt Einbauten wie Empfangstresen, Sanitär oder zusätzliche Leitungen? Was passiert damit beim Auszug?
- Weitergabe: Ist eine Untervermietung, die Aufnahme eines Kollegen oder die Übergabe an einen Nachfolger möglich?
- Betriebskosten: Eigene Zähler für Strom, Wasser und Heizung machen die Abrechnung nachvollziehbar.
- Stellplätze: Parkplätze gehören schriftlich in den Vertrag, nicht nur in die Besichtigung.
- Umsatzsteuer: Ob die Miete mit oder ohne Umsatzsteuer verrechnet wird, hängt von der Nutzung ab. Klären Sie das vorab mit Ihrer Steuerberatung, bevor Sie Mieten vergleichen.
Ablauf: Von der Flächensuche bis zur Eröffnung
- Raumprogramm festlegen: Anzahl der Behandlungsräume, Labor, Lager, Personalbereich.
- Standort eingrenzen: Einzugsgebiet, Erreichbarkeit, Parkplätze.
- Flächen besichtigen, idealerweise mit einer Planskizze Ihrer Wunschaufteilung.
- Anforderungen an die Ordinationsstätte und die Meldung des Berufssitzes mit der Ärztekammer für Tirol abstimmen.
- Mietvertrag verhandeln und unterschreiben.
- Ausbau und Einrichtung: Empfang, Sanitär, Elektro- und Netzwerkinstallation, Möblierung.
- Abnahme, Einzug und Eröffnung.
Zwischen Schritt 5 und 7 liegen bei einer Bestandsfläche oft Monate. Bei einem Neubau lässt sich der Ausbau mit der Fertigstellung abstimmen, sodass die Fläche zum Mietbeginn betriebsbereit ist.
Ordinationsflächen bei MCE Baukonzepte
In Rum bei Innsbruck vermieten wir ab 1. Oktober 2026 eine Fläche, die als Ordination geplant ist: Einheit 02 im Obergeschoß mit 114,70 m², drei Behandlungsräumen, Labor, Lager im Untergeschoß und drei Stellplätzen. Die Einheit liegt direkt an der Tiroler Bundesstraße, ist über einen Treppenlift barrierefrei erreichbar, und die Bushaltestelle liegt vor dem Haus. Weitere Objekte finden Sie in unserer Projektübersicht.
Haben Sie bereits eine Fläche gefunden, die umgebaut werden muss, übernehmen wir als Generalübernehmer den Ausbau: Wir planen, vergeben, beschaffen das Material und beaufsichtigen die Arbeiten, ausgeführt wird von konzessionierten Tiroler Fachbetrieben. Weil wir Material gebündelt über unsere laufenden Bauprojekte einkaufen und den Ausbau schon in der Planung durchrechnen, ist das in der Regel nicht teurer als die Direktvergabe, sondern günstiger. Einzelne Gewerke wie die Elektroinstallation übernehmen wir auch als Einzelauftrag. Mehr zum Umbau von Bestandsflächen lesen Sie unter Sanierung & Modernisierung.
Häufige Fragen
Wie groß sollte eine Ordination sein?
Das hängt vom Fach und von der Zahl der Behandlungsräume ab. Eine Ordination mit Empfang, Wartebereich, drei Behandlungsräumen, Labor und Sanitärbereich kommt, wie unser Beispiel in Rum zeigt, mit rund 115 m² aus, dazu ein Lager außerhalb des Ordinationsbereichs.
Muss eine Ordination barrierefrei sein?
Ordinationen richten sich an die Allgemeinheit und sollen daher barrierefrei zugänglich sein, soweit das zumutbar ist. Welche Anforderungen im Einzelfall gelten, klären Sie am besten mit der Ärztekammer für Tirol. Praktisch ist ein barrierefreier Zugang ohnehin notwendig, weil viele Patienten darauf angewiesen sind.
Kann ich eine Wohnung als Ordination nutzen?
Das ist nicht automatisch erlaubt. Maßgeblich ist, wofür die Fläche baurechtlich genehmigt ist; eine Änderung des Verwendungszwecks kann ein Verfahren bei der Baubehörde erfordern. In einem Wohnungseigentumsobjekt kommt die Zustimmung der übrigen Eigentümer dazu. Eine Fläche, die bereits als Geschäfts- oder Ordinationsfläche geplant ist, erspart Ihnen diese Schritte.
Übernimmt MCE auch den Innenausbau einer bestehenden Fläche?
Ja. Als Generalübernehmer koordinieren wir den gesamten Ausbau vom Empfangstresen bis zur Netzwerkverkabelung, einzelne Gewerke auch als Einzelauftrag.
Fazit
Die Räume entscheiden über den Alltag einer Ordination oft mehr als die Einrichtung. Wer auf Erreichbarkeit, Barrierefreiheit, ein durchdachtes Raumprogramm und die Technik achtet, spart sich teure Umbauten im laufenden Betrieb. Klären Sie die baurechtliche Nutzung und die Vertragsdetails vor der Unterschrift, dann ist die Fläche am Tag der Eröffnung auch wirklich betriebsbereit.
Sie suchen Ordinationsräume im Großraum Innsbruck oder möchten eine bestehende Fläche umbauen? Rufen Sie uns an unter +43 699 19000019, schreiben Sie an Info@mce-baukonzepte.com oder nutzen Sie unser Kontaktformular.
