Kopersgids · Oostenrijk
Nieuwbouwappartementen in Tirol en de regio Innsbruck.
Een woning kopen in Oostenrijk gaat anders dan in Nederland. Niet alleen de notaris, maar ook een advocaat kan de koopakte opstellen, het geld loopt via een Treuhänder en elke deelstaat heeft eigen regels voor de aankoop van vastgoed. In deze gids leest u hoe het werkt, waar u als Nederlander op moet letten, welke kosten erbij komen – en welk appartement wij op dit moment te koop hebben in Tirol.
Het begin
In Nederland regelt de notaris bijna alles. In Oostenrijk mag ook een advocaat (Rechtsanwalt) de koopakte opstellen. Meestal treedt dezelfde persoon op als Treuhänder: u stort de koopsom op een derdenrekening en de verkoper ontvangt het geld pas als uw eigendom veilig is gesteld.
Eigenaar wordt u pas met de inschrijving in het Grundbuch, het Oostenrijkse kadaster. Daarvoor toetst Tirol ook of de aankoop past binnen de Tiroolse grondverkeerswet (Grundverkehrsgesetz). Koopt u nieuwbouw van een projectontwikkelaar (Bauträger), dan beschermt het Bauträgervertragsgesetz (BTVG) u extra: betalingen zijn gekoppeld aan de voortgang van de bouw of op een andere manier zekergesteld.
Als Nederlander
Ja, in principe wel. Nederland is lid van de EU, en dat maakt een groot verschil. Omdat vastgoedrecht in Oostenrijk per deelstaat geregeld is, gaat het hieronder om Tirol.
Nederlanders worden bij de aankoop van vastgoed in de regel gelijkgesteld met Oostenrijkers. In Tirol moet de aankoop meestal wel worden gemeld bij de Grundverkehrsbehörde – onder meer met een verklaring over het beoogde gebruik van de woning.
Voor kopers van buiten de EU en EER – ook uit het Verenigd Koninkrijk – is doorgaans toestemming van de Grundverkehrsbehörde nodig. Die wordt per geval beoordeeld en is niet vanzelfsprekend.
Een algemene garantie bestaat niet. Laat uw persoonlijke situatie vooraf toetsen door een notaris of advocaat.
Gebruik
Veel Nederlanders denken bij Oostenrijk aan een vakantiewoning. Juist daarover is Tirol streng. Het verschil tussen de soorten gebruik bepaalt welke woning bij u past.
De woning waar u echt woont en waar u staat ingeschreven met uw hoofdverblijf (Hauptwohnsitz). Dit is het normale gebruik van een nieuwbouwappartement.
Een Nebenwohnsitz voor bijvoorbeeld werk of opleiding. Dat is iets anders dan een vakantiewoning.
Een woning voor vakanties, weekenden of vrije tijd is in Tirol alleen toegestaan als het pand daar uitdrukkelijk voor bestemd is. Nieuwe bestemmingen worden nauwelijks nog verleend. Een gewoon appartement als vakantiewoning gebruiken mag niet en kan tot boetes en handhaving leiden.
Onze appartementen worden aangeboden om er te wonen, niet als vakantiewoning. Tiroolse gemeenten kunnen daarnaast een heffing opleggen op woningen die langdurig leegstaan.
Kosten koper
Net als in Nederland komen er kosten bovenop de koopsom. Een deel ligt wettelijk vast, de rest hangt af van het contract. Een totaalpercentage noemen wij bewust niet – dat hangt af van de woning, de financiering en de afspraken die u maakt.
| Post | Hoogte | Toelichting |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) | 3,5 % van de koopsom | Wettelijk vastgelegd |
| Inschrijving in het Grundbuch | 1,1 % van de koopsom | Wettelijk vastgelegd |
| Akte, Treuhand en juridische kosten | Volgens afspraak | Honorarium van notaris of advocaat – vraag vooraf een offerte |
| Financieringskosten | Afhankelijk van de bank | Alleen met hypotheek; inschrijving van het hypotheekrecht kost 1,2 % van het leenbedrag |
| Makelaarscourtage | Alleen indien van toepassing | Alleen als er een makelaar betrokken is; wettelijk gemaximeerd – zie de projectpagina |
Hypotheek
Nederlandse banken financieren buitenlands vastgoed meestal niet. Een Oostenrijkse financiering kan mogelijk zijn, maar er is geen standaardantwoord. De bank beslist per geval, vooral op basis van:
Wij bemiddelen niet in hypotheken. Neem vroeg contact op met een Oostenrijkse bank of een erkende kredietadviseur – en laat de fiscale gevolgen in Nederland toetsen door uw belastingadviseur.
Waarom Tirol
Tirol is voor veel Nederlanders vertrouwd terrein – van wintersport en zomervakanties. Wonen is iets anders dan op vakantie gaan, en ook dan heeft Tirol veel te bieden: bergen voor de deur, een sterke economie, goede scholen en een uitstekend wegennet. Vanuit Nederland is het een lange dagrit met de auto, en Innsbruck heeft een eigen luchthaven.
Tegelijk is bouwgrond in de Alpendalen schaars en zijn de regels voor vakantiewoningen streng. Wie in Tirol een appartement koopt, koopt dus in de eerste plaats een plek om te wonen.
Innsbruck is de hoofdstad van Tirol: een universiteitsstad met een luchthaven en snelwegverbindingen naar Duitsland en Italië. In de stad zelf is nieuwbouw schaars en duur. De plaatsen in het omliggende Inndal, in het district Innsbruck-Land, zijn daarom het logische alternatief voor wie een appartement bij Innsbruck zoekt.
Ontwikkelaar
MCE Baukonzepte is een Tiroolse projectontwikkelaar, gevestigd in Hall in Tirol, op enkele minuten ten oosten van Innsbruck. Wij ontwikkelen geselecteerde woonprojecten in de regio Innsbruck en verkopen de appartementen rechtstreeks.
Voor u betekent dat één aanspreekpunt, van de eerste vraag tot de sleuteloverdracht – in het Nederlands, Duits of Engels.
Over MCE BaukonzepteTe koop
Onze actuele nieuwbouwappartementen te koop in Oostenrijk – op dit moment in Tirol, in de regio Innsbruck.
Visualisatie
Stap voor stap
Vergelijk ligging, grootte en gebruik – en controleer of het beoogde gebruik is toegestaan.
Plattegronden, bouwbeschrijving en prijslijst; bij nieuwbouw ook het betalingsschema.
Uw notaris of advocaat controleert de akte, het Grundbuch en de grondverkeersregels.
Ondertekening van de koopakte; de Treuhänder beheert de koopsom en regelt de inschrijving.
Betaling op de derdenrekening – bij nieuwbouw in termijnen volgens het BTVG.
Inschrijving in het Grundbuch en oplevering van het afgebouwde appartement.
Veelgestelde vragen
Ja. Als EU-burger wordt u bij de aankoop van vastgoed in de regel gelijkgesteld met Oostenrijkers. In Tirol wordt elke aankoop wel getoetst aan de Tiroolse grondverkeerswet.
Als Nederlander meestal geen aparte vergunning, maar wel een melding en verklaring bij de Grundverkehrsbehörde, onder meer over het gebruik van de woning. Kopers van buiten de EU hebben doorgaans wel toestemming nodig. Uw notaris of advocaat regelt de procedure.
Als EU-burger mag u in Oostenrijk wonen. Blijft u langer dan drie maanden, dan meldt u zich aan en laat u uw verblijf registreren. Wonen in Oostenrijk heeft ook gevolgen voor belasting, zorgverzekering en pensioen – laat u daarover apart adviseren.
Alleen als de woning uitdrukkelijk als Freizeitwohnsitz is bestemd. Een gewoon appartement in Tirol mag niet als vakantiewoning worden gebruikt. Onze appartementen worden aangeboden om er te wonen.
Het Grundbuch is het openbare register van alle percelen en rechten, bijgehouden door de rechtbanken. Het vermeldt het object, de eigenaar en eventuele lasten zoals een hypotheek. Pas met de inschrijving bent u juridisch eigenaar.
Wettelijk vastgelegd: 3,5 % overdrachtsbelasting en 1,1 % voor de inschrijving in het Grundbuch. Daarbij komen de kosten voor akte en Treuhand, eventuele financieringskosten en – alleen als er een makelaar betrokken is – courtage.
Dat kan mogelijk zijn. Oostenrijkse banken beslissen per geval, op basis van eigen vermogen, inkomen, verblijfsstatus en de woning. Nederlandse banken financieren buitenlands vastgoed meestal niet.
Grotendeels wel. Documenten kunnen digitaal worden uitgewisseld en u kunt tekenen via een volmacht of uw handtekening laten legaliseren door een Nederlandse notaris (zo nodig met apostille). Een bezichtiging ter plaatse raden wij wel aan.
Wij ontwikkelen vooral appartementen. Ons huidige project in Volders kunt u echter ook in zijn geheel kopen: alle drie de woningen samen, circa 173 m² woonoppervlak met balkons, terrassen en een dakterras, te gebruiken als eengezinswoning. Wilt u een huis kopen in Oostenrijk, vraag ons dan naar deze mogelijkheid.
Ter oriëntatie – geen juridisch, fiscaal of financieel advies.
Vertel ons wat u zoekt. Wij sturen u vrijblijvend de documentatie van ons actuele aanbod.